穗建規(guī)字〔2024〕19號

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于繼續(xù)實施廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法的通知

各有關(guān)單位：

　　為推動全市舊村莊全面改造項目順利實施，根據(jù)《廣東省行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》有關(guān)要求，現(xiàn)決定繼續(xù)實施《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》（穗建規(guī)字〔2019〕13號），有效期至2029年10月30日，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　2024年10月8日

廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法

　　第一條  為進(jìn)一步明確舊村莊全面改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范舊村莊全面改造成本的核算方式，科學(xué)測算項目改造成本，根據(jù)《廣州市城市更新辦法》（廣州市人民政府令第134號）、《廣州市舊村莊更新實施辦法》（穗府辦〔2015〕56號）、《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號）、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實施細(xì)則的通知》（穗府辦規(guī)〔2019〕5號）等相關(guān)政策文件，制定本辦法。

　　第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市更新片區(qū)策劃方案、項目實施方案編制和審核階段對舊村莊進(jìn)行的全面改造復(fù)建安置等成本核算。

　　第三條  舊村莊全面改造成本主要包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、市政費用、農(nóng)轉(zhuǎn)用費用、不可預(yù)見費用等。

　　前款所稱前期費用是指包含基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查費、片區(qū)策劃方案編制費、項目實施方案編制費、融資樓面地價評估費、土地勘測定界費在內(nèi)的項目前期工作費用。

　　第四條  現(xiàn)狀房屋拆運費用按不高于每平方米60元的標(biāo)準(zhǔn)核算（包含房屋拆卸、余泥清運、余泥排放及辦理各種手續(xù)的行政收費、手續(xù)費）；搬家補償費按每戶4000元的標(biāo)準(zhǔn)核算（含搬出、搬進(jìn)費用）；屋內(nèi)裝有電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等設(shè)施需遷移的，按廣州市農(nóng)民集體所有土地征收補償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定計算遷移費。

　　第五條  不可移動文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑保護(hù)費用（遷建或修繕）根據(jù)具體的保護(hù)方案確定，并計入改造成本。

　　第六條  在不突破規(guī)劃建筑總量的情況下，舊村莊改造范圍內(nèi)安置住宅復(fù)建總量按照“棟”“戶”或者“人”三種方式進(jìn)行核定，同一項目只可以采用其中一種方式核算安置住宅復(fù)建總量。住宅復(fù)建總量不含住宅公建配套建筑面積。

　?。ㄒ唬┮浴皸潯钡姆绞胶硕ǖ?，住宅復(fù)建總量按照每棟住宅280平方米乘以改造范圍內(nèi)合法住宅建筑的總棟數(shù)，并以不超過10％的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底總面積的3.5倍，并以不超過10％的比例上浮后核定。

　?。ǘ┮浴皯簟钡姆绞胶硕ǖ模≌瑥?fù)建總量按照每戶280平方米乘以改造范圍內(nèi)的總戶數(shù)進(jìn)行核定?！皯簟钡暮硕?biāo)準(zhǔn)按照本市村莊規(guī)劃建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，已完成村改居的舊村可按照公安機關(guān)登記的戶予以核定。

　?。ㄈ┮浴叭恕钡姆绞胶硕ǖ?，由征收主體或改造主體按照市場評估價收購村民既有合法房屋（含符合“三舊”改造補償政策的房屋），本村村民（戶籍人口）按照人均建筑面積50平方米的標(biāo)準(zhǔn)、建安成本回購住房；在規(guī)定時間內(nèi)完成簽約的，可按本村村民（戶籍人口）人均建筑面積不高于25平方米給予獎勵回購。

　　以上所稱“合法住宅建筑”是指具有下列文件之一的住宅建筑，包括：房屋產(chǎn)權(quán)證、村鎮(zhèn)建房許可證、宅基地證、2009年12月31日前的有關(guān)批準(zhǔn)使用房屋宅基地的證明或區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會）實施村民建房登記管理的證明、屬于一戶一宅建設(shè)的確認(rèn)文件等。

　　關(guān)于村民戶籍人口、戶數(shù)的確認(rèn)文件應(yīng)由戶籍管理部門（公安機關(guān)）出具，其中用于核算住宅權(quán)益建筑面積的村民戶數(shù)應(yīng)由區(qū)按“戶”的條件審核確認(rèn)。

　　第七條  舊村莊改造范圍內(nèi)安置住宅復(fù)建改造成本的核定有以下幾種情形：

　?。ㄒ唬┖戏ㄗ≌ㄖc2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量不超過核定復(fù)建總量的，準(zhǔn)予按照按1:1復(fù)建，并計入改造成本；其與復(fù)建總量差額可作為安置住宅權(quán)益面積予以復(fù)建。安置住宅權(quán)益面積建設(shè)費用單價按照復(fù)建住宅建設(shè)費用單價與房屋建安成本補償（每平方米1500元）的差額計算，按上述原則計算所得的住宅權(quán)益面積建設(shè)費用，計入改造成本；其中扣減的房屋建安成本補償（每平方米1500元）由村民自籌，不計入改造成本。

　?。ǘ┖戏ㄗ≌ㄖc2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量超過核定復(fù)建總量的，按核定復(fù)建總量復(fù)建，超出面積可按房屋重置價給予貨幣補償，或在不超過集體經(jīng)濟物業(yè)復(fù)建總量的前提下，可按照住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當(dāng)?shù)脑瓌t，按比例折算轉(zhuǎn)化為集體商業(yè)物業(yè)，計入改造成本。

　　（三）2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量之外的建筑，可按每平方米1500元核算給予房屋建安成本補償，計入改造成本。

　　（四）2009年12月31日后建成的無合法證明的建筑，原則上不計入改造成本。符合《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號）第二十五條規(guī)定的情況除外。

　　（五）舊村全面改造采用先收購房屋后回購的方式實施補償?shù)?，收購價扣減回購價后的差額納入改造成本。

　　第八條  舊村莊改造范圍內(nèi)集體經(jīng)濟物業(yè)復(fù)建總量可按現(xiàn)有建筑面積或用地范圍兩種方式核定。

　?。ㄒ唬┮袁F(xiàn)有建筑面積方式核定的，集體經(jīng)濟組織物業(yè)合法建筑面積按1:1核定復(fù)建量；2009年12月31日前建成的無合法證明的建筑，全部按照現(xiàn)有建筑面積2:1核定復(fù)建量，或全部按照保障改造后集體經(jīng)濟物業(yè)收入不降低的原則折算準(zhǔn)予復(fù)建的總量，剩余面積可按房屋建安成本補償，計入改造成本；2009年12月31日后建成的無合法證明的建筑，不予核定。本款所稱“合法”是指有房屋產(chǎn)權(quán)證或合法報建手續(xù)。

　?。ǘ┮杂玫胤秶绞胶硕ǖ模{入舊村莊改造范圍的村級工業(yè)園、堆場、貨倉、露天停車場等用地，按現(xiàn)有用地面積和容積率1.8（毛）計算權(quán)益建筑面積，其建安費用由村集體自籌，不計入改造成本。納入舊村莊全面改造范圍的留用地可參照本條執(zhí)行。

　　改造主體可根據(jù)實際情況選擇村集體經(jīng)濟物業(yè)復(fù)建總量核算方式，原則上同一權(quán)屬證明文件的地塊只可采用其中一種方式核算村集體經(jīng)濟物業(yè)復(fù)建總量，特殊情況由各區(qū)結(jié)合實際情況報有審批權(quán)限的城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議研究決定。納入舊村莊改造的現(xiàn)狀合法建設(shè)用地屬于已批準(zhǔn)未建或已建但尚未達(dá)到已批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模的情況，可按批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模補足復(fù)建集體經(jīng)濟物業(yè)權(quán)益建筑面積，其建安費用由村集體自籌，不計入改造成本。

　　第九條  2009年12月31日前建成的無合法證明的住宅和村集體物業(yè)建安成本價按每平方米1500元核算。具體補償由村集體在不突破房屋建安成本補償核定總額的前提下自行統(tǒng)籌實施。

　　第十條  臨遷費標(biāo)準(zhǔn)參照房屋管理部門最新發(fā)布的《廣州市房屋租金參考價》，結(jié)合舊村莊所在區(qū)域的市場租金水平評估確定。住宅臨遷費單價可在每平方米每月20元至40元范圍內(nèi)浮動；集體經(jīng)濟物業(yè)臨遷費單價可在每平方米每月30元至60元范圍內(nèi)浮動。

　　合法的房屋建筑與2009年12月31日前建成的準(zhǔn)予復(fù)建的建筑，舊村規(guī)模較大、整體實施改造、一次性搬遷的，可按5年時間核算臨遷費用（即“準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑面積×臨遷單價×60個月＋準(zhǔn)予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面積×臨遷單價×60個月”）；舊村規(guī)模較大、分期實施改造、分步搬遷的，可按4年時間核算臨遷費用（即“準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑面積×臨遷單價×48個月＋準(zhǔn)予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面積×臨遷單價×48個月”）。核算的權(quán)益建筑面積不得計算臨遷費。2009年12月31日之后建成的無合法證明的建筑，不得計算臨遷費。

　　第十一條  舊村莊改造范圍內(nèi)規(guī)劃的市政配套及公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)無償移交政府及相關(guān)職能部門，設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)與融資用地同步轉(zhuǎn)為國有。其中舊村莊復(fù)建安置區(qū)范圍內(nèi)的非經(jīng)營性的設(shè)施建設(shè)投資均計入改造成本，并優(yōu)先配套建設(shè)。

　　第十二條  復(fù)建成本的計算應(yīng)根據(jù)復(fù)建住宅及其配套設(shè)施，復(fù)建集體經(jīng)濟物業(yè)的建設(shè)等級，嚴(yán)格按照《舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表》核定的綜合單價（包括單體建安工程費（含裝修費）、小區(qū)配套設(shè)施費、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費等）標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　復(fù)建費用單價為對應(yīng)基數(shù)與系數(shù)相乘的值（附件《舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表》中“6.8為區(qū)域服務(wù)的大型市政基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等公益性專項建設(shè)”除外）?；鶖?shù)為廣州市建設(shè)工程造價管理部門公布的年度工程參考造價，每年按公布價調(diào)整。系數(shù)為固定值，不得調(diào)整。

　　第十三條  整合權(quán)屬范圍外周邊地塊的改造成本，按照政府土地整備有關(guān)規(guī)定由專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行評估。

　　第十四條  采用自主改造和合作改造模式的舊村莊全面改造項目，其融資地塊協(xié)議出讓土地使用權(quán)測算土地出讓金可納入舊村莊全面改造成本。融資地價測算依據(jù)《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2015〕56號）中《廣州市舊村莊更新實施辦法》以及《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號）的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十五條  不可預(yù)見費按附件《舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表》中的前期費用、拆遷費用、復(fù)建費用與其他費用總和的3％計算，確實需要突破的，最高不超過5％，用于安置補償過程中實際發(fā)生但又未納入改造成本部分的費用。包括拆遷補償安置協(xié)議簽訂、風(fēng)險評估、其他專題評估、集體經(jīng)濟物業(yè)租賃合同提前解約、停業(yè)損失補償?shù)任从嬋敫脑斐杀镜馁M用。

　　拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3％（計算基數(shù)不含融資地塊協(xié)議出讓土地使用權(quán)測算土地出讓金）。

　　第十六條  本辦法未盡事宜，由各區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會）結(jié)合項目實際，組織專家或?qū)I(yè)技術(shù)機構(gòu)評估論證并形成評估報告，報城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提交城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議。

　　第十七條  拆遷補償安置方案（含具體細(xì)化的補償標(biāo)準(zhǔn)和操作辦法）由村集體在不突破總體改造成本的前提下自行統(tǒng)籌實施。

　　第十八條  本辦法自發(fā)布之日起實行，有效期五年。原《廣州市城市更新局關(guān)于印發(fā)〈廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法〉的通知》（穗更新規(guī)字〔2017〕3號）同時廢止。原市城市更新局關(guān)于舊村莊改造成本等相關(guān)政策文件與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。

　　附件：舊村莊全面改造成本構(gòu)成一覽表

公開方式：主動公開